Германия: самая лучшая страна для приватных вложений в недвижимость

063e2825

Германия: самая лучшая страна для приватных вложений в недвижимостьЗолотые горы не гарантируют, однако надежность обеспечивают. Известны студенческая недвижимость, апартаменты и выгодные дома…
Жилищный рынок Германии является самым лучшим для приватных вложений. Приобретя тут квартиру, выгодный дом, отель либо магазин, можно хорошо заработать. Но нужно попробовать стать профессиональным игроком на рынке приватных вложений, в связи с тем что непрофессионалы могут больше потерять, чем заработать.
Вложения в недвижимость продолжают сохраняться одним из действенных средств для приумножения капиталов. Мировой кризис существенно отбился на рынке иностранной недвижимости, в связи с тем что быстрый рост расценок, что прежде всего притягивало трейдеров в данном секторе, закончился, а на бросающемся рынке желающих что-нибудь приобретать поубавилось. На фоне угрюмой картины, созерцаемой в большинстве стран Европы, жилищный рынок Германии оставил собственную постоянную позицию. «Германия остается одной из немногих государств, на устойчивости и силе которой и продолжает держаться экономика Европы», — сообщил журналу www.metrinfo.ru Станислав Зингель, вице-президент международногоагентства недвижимости Gordon Rock.
В начале июня 2011 года организация Gordon Rock образовала ранг доверия отечественных трейдеров к недвижимости восточных государств. Изучение велось на протяжении 3-х лет (март-май 2011 года), и в нем принимало участие нескольких миллионов опрошенных – подлинных и вероятных трейдеров из РФ, которые рассматривали необходимость инвестирования в иностранную недвижимость. В роли характеристик торчали общественно-политические и финансовые опасности, стойкость раздела недвижимости, уровень законодательной безопасности интересов трейдеров, мобильность недвижимости, и содержание системы страхования девелоперских программ, вероятность принятия инвестором ВНЖ либо облегчение для инвестора разрешительного режима, содержание программ с гарантированным процентным заработком, доступность ипотеки для жителей России и другие. Результаты продемонстрировали, что руководителями ранга доверия отечественных трейдеров стали Германия, Англия и Франция, что логично: секторы недвижимости этих государств прошли через мировой мировой кризис без значительных издержек, субъекты квартирной и платной недвижимости характеризуются высокойликвидностью. Благодаря доступности для жителей России ипотеки с прочными ставками от 3% и достаточно рослому и часто гарантированному арендному заработку трейдеры из РФ вполне могут рассчитывать на приобретение надежного 10-15% сезонного заработка на приложенные вложения.
По оценке Gordon Rock, на Германию приходится более 25% финансовых запросов — и это не удивительно, так как как раз в Германии отечественные трейдеры могут отыскать подходящую комбинацию из низкой по азиатским меркам стоимости недвижимости, довольно большого процентного заработка, гарантированного продолжительными контрактами аренды, возможности кредитования до 70% от цены получаемого недвижимости и возможности принятия ВНЖ при вложениях от 250 млн.euro.
«Большинство наших заказчиков приобретают недвижимость в Германии как раз с целью инвестиций», — сходится с коллегами Юрий Оришак, главный директор организации Pleiada International. Как сообщает специалист, выбор субъекта для вложений в Германии обширный: тут есть и доступные некоторые квартиры, и блоки квартир, и целые выгодные дома, сдаваемые в наем, и студенческая недвижимость, и отелиили мини-отели, и магазины, и REIT фонды (финансовые фонды недвижимости Real estate Investment Trust).
Студенческая недвижимость, апартаменты и выгодные дома
На иностранных трейдеров понадобилось 36% вложений в квартирную недвижимость Германии. Как сообщил Станислав Зингель (Gordon Rock), в 1-й половине 2011 года в квартирную недвижимость страны было инвестировано 2,54 млн euro. Это на 11% больше, чем в такой же момент год назад. При этом часть иностранных трейдеров в целом размере контрактов составила 36%.
Тем не менее, большой прибыли рынок недвижимости Германии не гарантировал ни ранее, ни отныне. По сведениям Pleiada International, со II квартала 2009 по II квартал 2010 года расценки на квартирную недвижимость в общем по Германии выросли на 2,45%, а со II квартала 2010 по II квартал 2011 года — на 1,68%.
«Германия по традиции бытует в роли назначения низкобюджетных вложений в недвижимость, — сообщает Павел Коваленко, управляющий отделения иностранной недвижимости организации Knight Frank. — Основной момент привлекательности этого рынка — невысокая стоимость кв. метра. Однако нужно рассматривать, что во всех прибыльных жилищах живут выходцы из Турции, государств Магриба, Украины и Молдавии. И при дешевой стоимости очень многие квартиры располагаются в неудовлетворительном по региональным меркам техническом пребывании, им требуется серьезный ремонт».
По сведениям Gordon Rock, входной купон при покупке субъекта студенческой недвижимости всего 20 млн. euro,прибыльных апартаментов – 60 млн. euro, а вложений в ресурс недвижимости (REIT ресурс) — 30 млн. euro. Требование – эти денежные средства должны быть у клиента, т.к. банковское оплачивание едва ли удастся взять. В случае если пойдет речь о покупке выгодного дома, то трейдер обязан иметь по меньшей мере 200 млн. euro, а имея сумму, одинаковую половине платежа, можно рассчитывать на займ в банке.
Среди населенных пунктов, любопытных для процентных вложений, — прежде всего Берлин, дальше следуют Франкфурт и Мюнхен, но расценки на недвижимость тут выше, чем в Берлине. «Если приобретать в территориях Бавария, Баден-Вюртемберг, то недвижимость всегда будет востребована», — заявляет Т. Виноградова, специалист отделения иностранной недвижимости организации Rentsale.
Субъекты, размещенные в Западной Германии, в большинстве случаев, менее интересны. Как пояснил Станислав Зингель (Gordon Rock), в ряде западных районов финансовая картина непроста так, что население активно переезжает из них на восток страны – следовательно, уровень свободных арендных квартирных площадей в подобных регионах может добиваться 30-40%.
«Особенность Германии — большинство жителей предпочитают снять, а не приобретать жилище в собственность», — подчеркивает Юрий Оришак (Pleiada International).
Доходность инвестирования в квартирную недвижимость Германии по отечественным меркам не представляется большой, впрочем для европейцев это крайне заслуживающий уровень. В организации Gordon Rock выяснили, что студенческая недвижимость дает 8-12% сезонных от приложенной суммы, апартаменты 6-8%, фонды недвижимости – 10-17%, а выгодные дома – 9-14%.
К примеру, в Берлине, в зеленом регионе Грюневальд, реализуются апартаменты для аренды под регулированием специальной организации. Проект являет собой сегодняшнее 13-этажное сооружение с первоклассной внутренней и внешней отделкой, с подземным местом для стоянки. Площадь апартаментов с абсолютной отделкой под ключ — 42 кв.м, стоимость – 61,5 млн. euro. Гарантированный доход: 6% сезонных.
В случае если средства дают возможность, то за 295 млн. euro можно приобрести целый выгодный дом. Он размещается в Баварии и рассчитан всего на 6 квартир площадкой от 90 до 120 кв.м. Субъект обслуживает правящая организация, которая гарантирует доход размером 13% сезонных.
Западни для арендодателя
Как предостерегает Т. Виноградова (Rentsale), арендодатель должен быть наготове: очень многие квартиранты доступных прибыльных зданий располагаются на пособии по безработице, которое вполне может быть пересмотрено в скором времени. «Законодательство Германии ограничивает права арендодателя, т.е. даже в случае если у такого арендатора кончается период аренды, его невозможно выселить», — подчеркивает Павел Коваленко (Knight Frank).
Второй момент — это немецкие налоги. Так, налог на прибыль доходит до 45%, а улучшить налоги в Германии в отличии от иных южноевропейских государств сложно. Вследствие этого есть образцы, когда норма прибыли в доступных прибыльных жилищах понижается до 2-3%, что нерентабельно с позиции инвестирования: такие субъекты неликвидны, реализовать их не так просто.
Гостиницы и магазины
Рынки платной недвижимости Берлина, Франкфурта и Мюнхена входят в десятку наиболее распространенных финансовых площадок на территории Европы. Как заметил Станислав Зингель (Gordon Rock), Берлин занимает прямо за Лондоном и Римом 3-е место в топ-десятке. В пользу германской столицы говоритстроительство на ее территории большого аэродрома, и географическая родственность самого города к активно развивающимся странам Западной Европы. Франкфурт — центр притяжения интернациональных лекарственных организаций, вследствие этого тут создается очень много складов с особым температурным режимом. В Мюнхене, Гамбурге и Дюссельдорфе более перспективны субъекты смазочной недвижимости, так как в этих городах устремлена трудная индустрия.
Впрочем, денежный кошелек для открытия позиции платной недвижимости Германии должен быть существенно ниже, чем в квартирной. По сведениям Gordon Rock, максимальная необходимость в своих средствах для приобретения незначительного гостиницы – 400 млн. euro – это четверть от нужной суммы, в связи с тем что остальную часть, вероятнее всего, согласится предложить банк. Для приобретения магазина либо магазина нужно иметь около600 млн. euro, однако это всего 30% от совместной стоимости субъекта. В Германии банки готовы оплатить 70% от цены коммерческой недвижимости. Для приобретения большого гостиницы будет нужно более 900 млн. euro(40%), а на остальную часть можно раскрыть банковское оплачивание.
К примеру, на севере Берлина реализуется мини-отель на 30 номеров совместной площадкой 650 кв. м, сконструированный в 1992 г. Общая стоимость субъекта 750 млн. euro, однако по критериям сделки на одну вторую этой суммы можно взять кредитный займ. Мини-отелем управляет УК. Прибыльность вложений: 12,5% сезонных. 2-ое предложение — отель 4* в Берлине на 50 номеров с баром, автомобильной парковкой и УК. Необходимость в своих средствах: 800 млн. euro – это 50% его стоимости. На остальную сумму предоставляется банковское оплачивание. Чтобы приобрести магазин совместной площадкой 2,6 млн. euro на отделе 10 млн. кв. м с автомобильной парковкой на 100 машино-мест будет нужно 900 млн. euro. Ссудное оплачивание: 70% от цены субъекта. Общая стоимость ТЦ — 2,9 млрд euro. Площадь магазина располагается в аренде до 2025 года, и есть вероятность пролонгации договора. Гарантированная прибыльность вложений: 15,5% сезонных.
Будет ли недвижимость Германии такой же любопытной для трейдеров и в дальнейшем? Специалисты отвечают положительно, впрочем, снова выделяют, что на большой прирост стоимости недвижимости рассчитывать не надо. Второй момент – все же во всем мире ждут вторую волну кризиса, и в этой связи отечественные трейдеры разыскивают устойчивости и долговечности. И считают – в Германии.
Ресурс: Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru

Оставить комментарий

Январь 2023
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Дек    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031  
Яндекс Метрика
Яндекс.Метрика
Реклама
Ссылки: