Softtrack.ru

Сейчас жилищный рынок Черногории испытывает не самые лучшие времена. Однако сравнивая с иными странами Европы, картина формируется обнадеживающе: снижение расценок приостановилось, стартовал гладкий рост, однако до предельных характеристик, отмеченных в предкризисный момент, пока далеко. Вследствие этого у клиентов есть вероятность выбрать любопытные виды «для себя» по оптимальным расценкам.
Основательный энтузиазм
Энтузиазм к Черногории вызван успешным размещением в Юго-Восточной Европе, великолепной природой, природоохранной аккуратностью курортных мест на побережье Адриатического моря, присутствием марин для яхт, монументами истории и культуры.
Наибольше количество монументов располагается в регионе Которского залива, где располагается город Котор, подброшенный Unesco в перечни всемирного цивилизованного наследства. В регионе Скадарского моря размещается вторая достопримечательность — комплекс монастырей, и крепости Жабляк Црноевича и Лесендро. Вследствие этого, угодив в страну, путешественники с огромным энтузиазмом исследуют ее любой угол.
Масса позитивных чувств, принятых на отдыхе, повлекла за собой для большинства призадуматься о собственной недвижимости в данной стране. Как сообщил журналу Станислав Зингель, вице-президент интернационального агентства Gordon Rock, главную роль среди иностранных клиентов на черногорском рынке играют жители России, на которых нужно 60-65% контрактов. Их притягивает ближний ум и гостеприимство регионального населения, правоверная вероисповедание, вероятность осуществить непосредственные перелеты из Города Москва и Петербурга, которые продолжаются всего порядка 2,5 часов, — сообщает Юрий Оришак, генеральный директор организации Pleiada International.
В пользу Черногории сообщает и безвизовый приезд в страну который позволяет нахождение на ее территории на протяжении 30 дней. Впрочем, вид на жительство может предоставить только заведение юридического лица в Черногории, а не сам факт покупки недвижимости. После 5 лет проживания в стране возникает вероятность передать утверждение на приобретение гражданства.
Кроме жителей России довольно большую энергичность на черногорском жилищном рынке показывают жители Украины, итальянцы, германцы, австрийцы, израильтяне и сербы. В последние годы сделки все чаще и чаще заключают британцы, скандинавы, новозеландцы и канадцы, завлеченные серьезным интернациональным движением проекта «Порто Монтенегро» в Боко-Которском заливе, рядом с Тиватом, — сообщает Юрий Оришак (Pleiada International).
Правительство обещает
Значительным плюсом в пользу приобретения недвижимости в Черногории считается легкость самой операции с юридической позиции. Если все бумаги оформлены верно, право принадлежности 100% обеспечивается государством. Нерезиденты страны могут приобрести квартирную и платную недвижимость и оформить ее на себя, в отличии от Хорватии, где запись субъектов проходит лишь на юридическое лицо. «Этим выражается тот факт, что в Хорватии на жителей России нужно около 5% контрактов с недвижимостью, в Черногории 2/3 от совместного числа отмечаемых в стране», — сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock).
Единственное ограничение – это покупка земли. В Черногории работает законопроект, по которому купить участок земли под сооружение может только юридическое лицо. Также нерезидент страны не в состоянии приобрести дом с участком земли. При таких сделках земля сообщается ему в пожизненную аренду.
Кратко, операция приобретения проходит так: клиент из отечественного банка в определенный славянский переводит залог размером 10% от цены недвижимости и резервирует его за собой. После принятия задатка торговец сообщает клиента о его получении и приглашает закончить ориентировочный контракт (predugovor), в котором находится вся информация о полученном субъекте и его стоимости. В случае если клиент отказывается от сделки, то по действующей и в РФ практике денежные средства остаются у менеджера, если от сделки отказывается сам торговец, заклад возвращается клиенту в парном габарите.
Для заключительного расчета необходимо раскрыть кредитный счет в Черногории. Для этого клиенту необходим только действующий заграничный паспорт. Для выполнения сделки в Черногории нужно активное участие регионального адвоката. На саму операцию торговец должен предоставить документ на право владения недвижимостью (Justus Titulus), и выписку из Регистрационного (кадастрового) регистра недвижимости (Modus Aquirendi).
Особенность решения заключительного договора (glavni ugovor) заключается в том, что с конца августа 2011 года принять его можно лишь в федеральной нотариальной фирме в присутствии переводчика и уполномоченного нотариуса. «Нововведения нацелены на образование более безопасных и искренних требований функционирования рынка недвижимости», — сообщает Татьяна Зубарева, основной эксперт организации МАН Rentsale. Но в случае если ранее удостоверить контракт стоило 11 euro, то отныне около 250 euro (при стоимости недвижимости до 50 млн. euro), если стоимость выше, то по 50 euro за особые 50 млн. euro к стоимости. В случае если клиент не в состоянии находиться на сделке лично, он может за доплату свои права направлять собственному адвокату.
За покупку недвижимости взимается налог размером 3% от стоимости, некоторой региональным муниципалитетом. Принципиально, что стоимость недвижимости, установленная муниципалитетом, не в состоянии превосходить возможно оплаченную сумму. После уплаты налога клиент должен передвинуть на счет менеджера остальные 90% от цены субъекта. Принципиально понимать, что в случае если торговец не приобретает данной суммы в поставленный в контракте период (как правило это 30 суток), он имеет право оставить себе 10% задаток.
После принятия денежных средств торговец дает расписку и подписывает утверждение о внесении данных о новом обладателе недвижимости в кадастровый указатель Черногории.
Жители России предпочитают апартаменты
По сведениям Knight Frank, основной спрос на недвижимость Черногории со стороны зарубежных трейдеров нужно в первую очередь на прибережные курортные места: Герцегновская Побережье, Будванская Побережье, Ульцинская Побережье. Также известны места в глубине страны на горнолыжных курортных местах и у морей (Скадарское море, Пивское море, горнолыжные курортные места Жабляк, Дурмитор и т. д.).
Юридические формальности при покупке зданий с отделами земли страшат жителей России, вследствие этого они редко идут на такие сделки. По версии Юрий Оришака (Pleiada International), наши сограждане предпочитают апартаменты в свежих комплексах, намного реже свежие виллы. Дома на второстепенном рынке пользуются большей известностью.
Второстепенный рынок предлагает широкий ассортимент, однако высококачественных объявлений как с позиции самого недвижимости, так и с позиции пребывания его в регионе с раскрученной инфраструктурой на рынке сравнительно незначительно. В общем же, как сообщил Станислав Зингель (Gordon Rock), у жителей России апартаменты составляют 75% от совместного спроса, дома — 20%, а покупка земли под свежее сооружение — 5%
В стоимостном выражении, по версии Елизаветы Зубаревой (МАН Rentsale), преимущественно спрос отечественных заказчиков сконцентрирован вокруг субъектов, показанных на рынке по стоимости от 50 до 150 млн. euro, впрочем есть и энтузиазм и к дорогостоящим виллам ценой около 1 млрд euro.
Привлекающие ценники
Что прежде всего тревожит клиентов – это расценки. Для большинства именно они ориентир на вероятность обзавестись недвижимостью в какой-то стране. Во время кризиса стоимость недвижимости в Черногории уменьшилась примерно на 30-35%, и невзирая на открывшийся после кризиса незаметный рост расценок, она остается одной из наиболее подходящих для жителей России. «С этапа, когда средние расценки на черногорскую недвижимость добились «дна», случилась корректировка наверх, и, по нашим анализам, средние расценки остаются на 20-25% ниже предельных предкризисных показателей», — конкретизирует Станислав Зингель (Gordon Rock).
2011 год замечен увеличением тарифов на черногорскую недвижимость, вследствие этого клиентам, встретившим решение в пользу данной страны, следует поспешить. В особенности это касается объявлений изначального рынка, где расценки повысились на 10-15%. «А из-за того, что число анонсируемых свежих программ также мало, — сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock), — можно предрекать будущий рост расценок еще на 10-15% в обозримые 12 месяцев».
«Порто Монтенегро», «Вилла Магнолия» и другие.
Сейчас на жилищном рынке Черногории показаны различные предложения, и на основном, и на второстепенном. Однако, как ранее говорилось выше, на основном рынке квартирных программ недостаточно. Как пояснил Станислав Зингель (Gordon Rock), это сопряжено с крайне медлительной выдачей черногорскими инстанциямиразрешений на сооружение. «Но данная медленность и забюрократизированность во время кризиса поиграла позитивную роль, не позволив черногорскому жилищному рынку проверить многочисленные разорения застройщиков», — подчеркивает специалист.
Самый оглушительный сооружающийся проект в Черногории — «Порто Монтенегро» находится рядом с мегаполисом Тиват на месте прежней австро-венгерской военно-морской базы на площади 24 га. Насыщенная инфраструктура комплекса включает пешеходную бульварную, элегантные апартаменты, гостиницу, бары и бары, спорткомплекс, образную галерею, океанской музей, и поля для гольфа, теннисные корты и пляжи. В составе проекта 2 квартирных комплекса. ЖК «Oзана» располагается на прибережный линии и рассчитан на 23 апартамента с отличным вариантом на пролив. ЖК «Зета» – сооружение на 2-й линии на 22 апартамента с прекрасными террасами-садами, с выборочным вариантом на пристань с яхтами, и с бассейном на крыше. Комплекс оборудован всей нужной инфраструктурой для обладателей яхт, посетителей и членов экипажа. М. может взять 650 яхт от совершенно незначительных до огромных океанских. Предложения нацелены на состоявшихся клиентов. «Сейчас на субъектах расценки стартуют от 478 млн. евро», — сообщает Юрий Оришак.
«Вилла Магнолия» — обновленный проект в населенном пункте Дженовичи, что в Боко-Которской бухте в 600 м от моря. Комплекс состоит из 4-х вилл по 6 апартаментов с 2-мя спальнями, перед которыми открывается отличный тип на большой сад и водоемы – для взрослых протяженностью 30 м и детский. Любой комната имеет собственный авто гараж. Квартиры сдаются с починкой и отчасти с меблировкой. Кухни целиком оснащены домашней техникой, в ванных джакузи и гидромассажные ванны, в прачечной — стиральная машина. Площади апартаментов от 84 до 111 кв.м, их стоимость от 210 до 220 млн. euro
Квартирной комплекс в Будванской ривьере Becici Sunset находится в поселке Бечичи, с превосходным вариантом на эксклюзивный полуостров Священной Стефан. На территории комплекса немного водоемов, прибранный сад, детские площадки, авто парковки и т.п. Определенные квартиры предоставляются с абсолютной меблировкой и оборудованием. К примеру, апартаменты на 2-ом этаже совместной площадкой 30 кв.м стоят около 58 млн. euro, а апартаменты с абсолютной меблировкой на 3-ем этаже совместной площадкой 53,5 кв.м будут стоить 214 млн. euro.
На второстепенном рынке можно выбрать также различные виды недвижимости. К примеру, личный дом площадкой 92 кв. м в г. Тиват (Боко-Которская бухта) на отделе 3 сотки реализуют за 125 млн. euro. За дом в Кримовицах (Будванская побережье) совместной площадкой 106 кв.м на отделе 4,6 сотки планируют взять 115 млн. euro. Стоимость на дом понижена. Раньше владелец надеялся, что реализует его за 125 млн. euro. А отличный обновленный особняк в Будве (Будванская побережье) площадкой 140 кв.м на отделе 2,2 сотки поставили за 310 млн. euro.
Доступные предложения сконцентрированы в регионе Барской ривьеры. К примеру, в г. Кафе-бар дом совместной площадкой 58 кв.м на отделе 1,2 сотки стоит 35 млн. euro. Дом в поселке Шушань площадкой 35 кв.м на отделе 1,7 сотки реализуют за 36 млн. euro, а дом в Сутоморе совместной площадкой 80 кв.м на отделе 3,8 сотки готовы проиграть за45 млн. euro.
Любопытные предложения есть и в многоквартирных жилищах. К примеру, в г. Херцег Нови в 550 м от моря реализуется квартира в четырехэтажном жилище совместной площадкой 29 кв.м за 41 млн. euro.
Иная квартира в данном же городке в 100 м от моря совместной площадкой 42 кв.м стоит 55 млн. euro. А квартира в г. Петровац в 200 м от моря совместной площадкой 31 кв.м выставлена на реализацию за 65 млн. euro.
Финансовый расцвет в прошлом
До кризиса квартирные планы, реализуемые в Черногории, были на слуху у жителей России, больше того, в определенных принимали участие и отечественные строители, вследствие этого очень многие оценивали жилищный рынок юного страны как интересный для инвестирования. Однако веры себя не оправдали. Трейдеры возлагали надежды, что расценки и далее будут увеличиваться, а недвижимость будет можно сдавать в аренду, гарантировав этим неплохой доход. «Но действительно,- сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock), — средняя доходность от сдачи в аренду, за минусом затрат на содержание сдаваемого в аренду недвижимости, оказалась низкой – порядка 3-4% годовых». Сюда же добавились неприятности, сопряженные со слабым формированием бизнеса правящих организаций, которые занимаются вопросами сдачи и администрирования недвижимостью в интересах владельцев.
Нерентабельность вложений в недвижимость Черногории Иван Индриксонс, генеральный директор департамента вложений в иностранную недвижимость организации IntermarkSavills, поясняет безосновательной раздутостью расценок на рынке основной недвижимости. В эпоху покупательского расцвета расценки на субъектах повысились во много раз, а умеренные строители трансформировались в миллионеров, приобретавших дорогостоящие яхты. «Привыкнув к сверхдоходам, они не торопятся понижать расценки, которые в настоящее время совершенно не считаются инвестиционно привлекательными», — подчеркивает специалист.
Ресурс: Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru