Вложения в недвижимость в поисках слабой гавани

063e2825

Вложения в недвижимость в поисках слабой гавани Вложения в недвижимость остаются значительным прибором сбережения состояния. Однако, как и на иных рынках, повышенной доходности тут невозможно достичь без больших рисков, а отличные вложения обеспечивают только максимальную прибыль.
По словам вице-президента категории NAI Becar, президент-электа FIABCI-Россия, президента НП «Гильдия правящих и девелоперов» Александра Шарапова, возможности мировой экономики в настоящее время далеко не розовы. Это неминуемо ахнет по всем всемирным рынкам, и в том числе по жилищным рынкам.
Для аналогии с нынешней историей стоит вспомнить 1972 г. в Соединенных Штатах. После того как СССР заплатил долги по военнослужащим кредитам за момент Первой мировой войны, США не сумели больше сохранять золотой соотношение доллара США. Доллар оказался не снабжен (как было в годы, когда Рекомендации наполняли золотом Форт-Нокс), а страны Востока сразу же поэтому повысили расценки на нефть. Старые очереди на бензоколонках до сегодняшнего дня встречаются американцам как ужасный сон. Вначале рассеянные усмешки друг дружке, затем озлобление.
Такой план формирования происшествий заявил Александр Шарапов. 1972 год – инфляция в Америке 17%. 1973 год – инфляция в Америке 18%.
В настоящее время, показывает Шарапов, был большой вброс денежных средств в экономику. «Но где эти денежные средства осели – мы не знаем, – заявил он. – Рассказывают об лишней ликвидности в банках, однако банки не инвестируют денежные средства в настоящую экономику. Рассказывают о 2-й волне кризиса, и всем жутко. Когда стартует гиперинфляция, тогда все начнут вкладывать в настоящие активы, не в фондовый рынок, однако все, включая вещи первой потребности, сильно подорожает, к сожалению».
По словам специалиста, есть сценарный план, по которому всемирная экономика просто обрушится. Стартует гиперинфляция, когда необходимо поспеть принятую заработную плату сегодня же отоварить. «Если это случится, есть возможность, что недвижимость подымется в стоимости скачками и серьезно. Ожидания людей, которые «сидят на деньгах» (а такие есть и в РФ), очень пессимистичны, и такой план, как досадно бы это не звучало, вполне возможен», – подчеркивает Шарапов.
С иной стороны, показал управляющий аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» О. Репченко, инфляция во всем мире будет развиваться, однако преимущественно стоит ждать бифляции. Будут увеличиваться расценки на вещи первой потребности, а дорогостоящие вещи (как недвижимость) могут падать в цене. Вещи первой потребности будут «съедать» огромную часть заработков, а денежных средств на объекты роскоши не будет сохраняться. «В экономике не бывает целиком четких повторов. Как снаряд не падает в такую же воронку дважды», – заявил Репченко.
Помимо этого, показал специалист, жилищный рынок крайне разнороден, и в случае если даже реализуется слабейший план, то едва ли будет подниматься в цене вся недвижимость подряд. Сильно могут подешеветь только некоторые разделы – преимущественно наиболее высококачественные субъекты, а недвижимость с непонятными потребительскими качествами будет «топтаться на месте».
Недвижимость не владеет большой динамикой в изменении расценки, однако процессы, случающиеся в данной области, более понятны, чем, к примеру, на фондовом рынке, полагает Шарапов. Недвижимость всегда немного отстает от иных рынков, она более инертна, и можно поспеть осознать случающиеся процессы, как было в 2008 г. и более дальнем 1998 г. Тогда можно было заметить логику процесса и, к примеру, поспеть реализовать квартиру либо какой-нибудь другой субъект, утратив только 3-5%, просто выставив стоимость немного ниже рыночной, показал он.
«Риск падения расценок на недвижимость есть, – сообщает Шарапов. – Однако сидеть «в деньгах» я бы не предложил. Опасности сильнейших карантинных действий в мире значительно выше».
В последнее время недвижимость сметали все, полагая ее наиболее не только лишь отличным, но также и реализуемым активом. Поднимались в цене даже большие массивы земли без каких-нибудь свойств инфраструктуры. Однако земли сельхозназначения в мире крайне дешевы – об этом говорит и североамериканский, и азиатский опыт, отметил Шарапов.
Согласно его заявлению, в случае если приобретать субъект платной недвижимости в североамериканской «глубинке», ее доходность сравнима с отечественной – 9-10%. Однако субъект на Манхэттене будет давать 1-2%. В иных участках Нью-Йорка – 3-4%. Другими словами опасности и доходность обоюдно возместят друг дружку.
В настоящее время все ожидают падения расценок, и когда это случится, производительный сброс скопленных банками активов – земельных и прочих в сфере недвижимости – может быстро ухудшить картину. То, что было отличными вложениями во время повышения, возможно окажется «долгосрочной стратегически важной инвестицией» (либо, не вдаваясь в пространные рассуждения, остановившимися на руках малоликвидными активами) либо даже пропащими денежными средствами. «Сейчас крайне опасно пробовать осуществить спекуляции на жилищном рынке, в особенности с привлечением ссудных средств», – заявил Шарапов.
Из РФ сбежало множество денежных средств, возобновлял Шарапов. Все большие интернациональные трейдеры в настоящее время по-черепашьи вовлекают лапки под покров. Как для нас столичная недвижимость – наиболее отличный актив, сравнивая со среднероссийской, так для большого интернационального инвестора слабые гавани – это Лондон либо New-York. Даже в настоящее время в Лондоне можно сделать инвестицию под 3% (намного реже – 4%), в случае если рассуждать о центральных участках.
Вследствие этого интернациональные трейдеры предпочитают в настоящее время инвестировать в Соединенных Штатах, Восточную Европу, однако не в Россию. Они боятся непостоянности отечественной экономики (что ухудшила уход Алексея Кудрина с поста минфина, для восточных трейдеров это всегда была крайне символьная фигура). Вследствие этого даже Латвия смотрится для большинства лучше, подчеркивает Шарапов.
Прежде всего, центр Риги, как центр Города Москва, едва ли однажды заполнится. Доходность вложений там сравнима с столичной, такие же 8-9% сезонных. Во-вторых, невысокий порог «входа» в рынок. Трехэтажный дом в центре Риги в 600 кв.м (вверху магазинчики, на 2-ом этаже кабинеты) обойдется трейдеру 300 000 euro и будет давать 9% сезонных. Помимо этого, вкладывая более 140 000 euro, можно автоматом взять вид на жительство всей семье, что предоставляет возможность непринужденно двигаться во всем мире либо по крайней мере в краях Шенгенской зоны, не теряя время и силы на посещение консульств и посольств.
И более того, заметил управляющий www.irn.ru О. Репченко, сегодня уровень жизни в городе Москва сильно снизился. И стандартное представление о том, что «московская недвижимость всегда в цене», начинает пошатываться. Да, более отличного и драгоценного места в РФ нет, но в случае если смотреть на мир в общем, то мест для инвестирования и жизни достаточно.
«Лондон в самом начале XX столетия, как я думаю, был значительно более страшным местом для жительства, чем нынешняя Столица, – заявил Шарапов. – Болезни повышения Города Москва есть, однако мы все равно в какой-то момент достигнем решения необходимых задач. Автотранспортный кризис будет пройден, а это на данный момент – основная неприятность. Будет ли это коммерческий и условный приезд в центр города, либо будут определены электронные детекторы, как в Сиднее, которые автоматом прибавляют оплату за проезд с каждого авто, – неважно».
Основное – Столица остается денежным и управленческим центром РФ. И это мировой тренд: деревни продолжают сиротеть, поскольку технологии обработки земли становятся лучше, техника улучшится, и в какой-то момент у нас будет то же самое. А число людей, живущих в больших городах, усиливается в течение веков. Как раз города приковывают экономику, и прежде всего – большие города.
Наиболее известные сегодня форматы, распространенные как у граждан, так и у трейдеров – multifamily. Данный наиболее многообещающий участок способен окутать трейдеров с уровнем инвестиций от $100 000. Поселки в Соединенных Штатах, которые состоят из 200-400 зданий – особняков либо коттеджов, можно купить за $6-11 млрд. «Несмотря на совместное положение рынка недвижимости в Соединенных Штатах, ни один ресурс, который занимался проектами в секторе multifamily, не обанкротился», – отметил Шарапов. Напротив, те, кто из-за залогового кризиса утрачивали свои дома, переезжали или в многоквартирные кондоминиумы, или в арендуемые поселки multifamily, что в итоге урегулировало ставки аренды в них, расценки не «просели».
«Это точно то, что всегда потребуется людям», – заметил Репченко.
Один из подобных местечек приобрела не так давно организация NAI Becar. Это 360 домовладений, трехэтажные постройки экономкласса площадкой приблизительно по 50 кв.м. Все дома сдаются в аренду, наполненность населенного пункта – 93%.
Но, заметил Шарапов, необходимо крайне заботливо исследовать место предполагаемых вложений. К примеру, в случае если ранее в Детройте можно было приобрести дом в 200 кв.м за $200 000 — 300 000, то сегодня его стоимость намного меньше – приблизительно $25 000 — 30 000, при этом его можно приобрести с действующим арендным договором, дающим 20-25% сезонных. Отчего? Поскольку Детройт – погибающий город, и после того, как текущий съемщик съедет, нового отыскать будет почти невозможно. Город пустеет, там закрылось почти все создание.
Также и в РФ можно отыскать места, где квартиры на второстепенном рынке стоят по $200 — 300. Это не описка, не миллионов, а просто долларов США. И не за метр, а полностью за квартиру. «Понятно, что возвести что-нибудь за подобные денежные средства невозможно. Однако приобрести можно», – лапидарно воплотился Шарапов.
Другое включение NAI Becar в формирование арендного сектора – получение незначительного недостроенного гостиницы в Петербурге, который отныне перепрофилируется в выгодный дом. «Сейчас мы создаем инструментарий для небольших вложений, – заявил Шарапов. – Там будет можно купить квартиру, а правящая организация будет платить обладателю доход от аренды». По даннымисследования организации, в городе Москва до 15% граждан сейчас проживают в арендуемых квартирах. Однако в Нью-Йорке данный уровень составляет 64%. Таким образом бизнесу есть куда расти. Есть и прочие подобные планы в городе Москва и Петербурге.
Однако в общем в РФ аналогичная тематика прибыльных зданий остается пока отсталой. В настоящее время равномерно и власти, и бизнес начинают совершать старания в данном направлении. В ближайшее время, похоже, как раз данный участок рынка обещает отличные возможности. Впрочем, без взвешенной федеральной политики, без сознательной потребности государственно-частного партнерства дело с неживой точки не двинется, полагают в www.irn.ru.
Ресурс: Аналитический центр IRN.RU

Оставить комментарий

Январь 2023
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Дек    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031  
Яндекс Метрика
Яндекс.Метрика
Реклама
Ссылки: